Como o Radar avalia os imóveis
Cada imóvel recebe uma nota de 0 a 100. A nota nasce de fatores objetivos, combinados segundo o objetivo (investir, morar…). Nada é opinião: tudo vem dos dados coletados.
1. Os fatores
2. O “preço justo”
Para cada imóvel, o Radar calcula quanto imóveis parecidos custam por m² e usa a mediana como referência:
- Primeiro tenta comparar com o mesmo bairro + mesmo tipo (ex.: terrenos no Centro);
- se houver poucos comparáveis (menos de 5), cai para o mesmo tipo na cidade;
- por fim, a cidade toda.
O preço justo estimado = mediana do R$/m² do grupo × área do imóvel. A diferença entre o preço anunciado e esse valor vira a nota de Oferta: um imóvel 20% abaixo do esperado tende a 100; no preço esperado, ~50; 20% acima, perto de 0.
3. Confiança do dado (não é mérito)
A confiança mede o quão completo/preciso é o cadastro daquele imóvel (tem preço? tem área? a localização é exata ou aproximada?). Ela aparece como um selo à parte no painel do imóvel — não entra como qualidade do imóvel, para não penalizar um bom imóvel só porque falta um dado. Rodar “Atualizar imóveis” melhora a confiança da base.
4. Perfis (para quê você quer o imóvel)
O mesmo imóvel muda de nota conforme o objetivo — cada perfil dá pesos diferentes aos fatores. Dá para ajustar os pesos manualmente no mapa (menu “Ordenar”).
5. Onde isso aparece
No mapa, ligue “🏆 Ordenar → Ranking inteligente” e escolha um perfil. A lista passa a ser ordenada pela nota, cada pin ganha um selo colorido e, ao clicar num imóvel, o painel mostra o preço justo, o desconto/ágio, os motivos (“25% abaixo do bairro”, “escola por perto”, “praia a 600 m”) e a confiança.
Próximos passos (roadmap)
- Yield (rentabilidade): coletar anúncios de aluguel para estimar aluguel ÷ preço.
- Valorização: usar o histórico de preços (snapshots) para detectar tendência por bairro.
- Liquidez: usar os status (vendido/alugado) para medir quanto e quão rápido cada bairro vende.
- “Destaques da cidade”: uma tela com o TOP 3 por objetivo e o porquê em linguagem natural.